Daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektų valdymo būdai

Duomenys, kas Jonavos rajono savivaldybėje yra atsakingas už konkretaus daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų valdymą, paskelbti viešai internetinėje REGIA duomenų sistemoje www.regia.lt pasirinkus Jonavos r. savivaldybės žemėlapį

Kaip ir kiekvienas daiktas, taip ir daugiabutis gyvenamasis namas dėvisi, jo konstrukcijų būklė dėl įvairių priežasčių ilgainiui blogėja, atsiranda defektų, kurių laiku nepašalinus, jų pažeistos konstrukcijos gali kelti grėsmę žmonių sveikatai ir net gyvybei. Mūsų rajone irgi jau buvo atvejų, kai dėl blogos daugiabučių namų konstrukcijų būklės buvo sužeisti žmonės. Todėl būtina  nuolatinė daugiabučių namų priežiūra, remontas, atnaujinimas. Nuosavybės teise priklausančiose patalpose jų savininkai tvarkosi patys, tačiau yra bendros namo konstrukcijos, tokios kaip stogas, laiptinės, inžineriniai tinklai ir kt., kurių priežiūrą ir tvarkymą būtina organizuoti visiems savininkams kartu.

Namo butų savininkų pareigą tinkamai prižiūrėti namo bendrojo naudojimo objektus, jų priežiūros ir atnaujinimo darbų organizavimo (administravimo) tvarką, privalomuosius darbus, lėšų kaupimo, naudojimo ir administratoriaus atsiskaitymo butų ir kitų patalpų savininkams tvarką, administratoriaus atsakomybę reglamentuoja Lietuvos Respublikos Civilinis kodeksas, Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymas, Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimai,  Aplinkos ministro įsakymai.

Lietuvos Respublikos Civilinio kodekso 4.83 straipsnio 3 punkte numatyta, kad butų ir kitų patalpų savininkai bendrojo naudojimo objektus privalo valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti. Civiliniame kodekse numatyta trys bendrosios nuosavybės valdymo formos. Gyventojai gali pasirinkti kurti daugiabučių namų savininkų bendriją arba pasirašyti jungtinės veiklos sutartį. Dar viena galimybė yra savivaldybės skiriamas bendrojo naudojimo objektų administratorius, kurį gali pasirinkti patys namų gyventojai, o paskirti, taip pat ir tuo atveju, kai savininkai nepasirenka valdymo būdo ar administratoriaus, turi savivaldybės administracija.

Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrija

Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės valdymo būdą steigiant bendriją, jos valdymą, veiklą, reorganizavimą ir likvidavimą, bendrijai priklausančių butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų teises ir pareigas reglamentuoja Lietuvos Respublikos daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymas. Įstatymo 2 str. 7 dalyje nustatyta, kad „Daugiabučių gyvenamųjų namų ar kitos paskirties pastatų savininkų bendrija – ribotos civilinės atsakomybės pelno nesiekiantis juridinis asmuo, įsteigtas naudoti, valdyti, prižiūrėti būtent bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektus arba juos sukurti bendrijos narių poreikiams". Visus sprendimus dėl namo bendrojo naudojimo objektų priežiūros, remonto ir atnaujinimo priima savininkų visuotinis susirinkimas, kai kuriuos – pagal savo kompetenciją – valdyba. Už  bendrijos veiklos organizavimą, jos tikslų ir nutarimų įgyvendinimą, namo techninės priežiūros organizavimą, bendrojo naudojimo objektų atnaujinimo planų ir kitų teisės aktais numatytų dokumentų sudarymą, patvirtinimą ir vykdymą atsakingas bendrijos arba bendrijos valdybos pirmininkas. Pirmininkas taip pat privalo pasibaigus eiliniams kalendoriniams metams per tris mėnesius sušaukti ataskaitinį susirinkimą, nustatyta tvarka namo butų savininkams ir visuotiniam savininkų susirinkimui pateikti savo veiklos ataskaitą, pajamų ir išlaidų sąmatą, finansinių ataskaitų rinkinį, revizijos ataskaitą. Bendrijos buhalterinė apskaita, jos organizavimas ir tvarkymas, finansinių ataskaitų rinkinio sudarymas turi būti vykdomi vadovaujantis įstatymais ir kitais teisės aktais.

Jungtinės veiklos (partnerystės) sutartis

Paprastesnis daugiabučio valdymo būdas nei bendrijos steigimas yra jungtinės veiklos sutartis. Pagrindinis skirtumas yra tai, kad nereikia steigti juridinio asmens, o tai palengvina įregistravimą. Savininkai, pasirašydami jungtinės veiklos sutartį namo bendrojo naudojimo objektų priežiūrą ir valdymą atiduoda į vieno iš namo patalpų savininkų rankas. Jungtinės veiklos sutartimi įgaliotasis asmuo prisiima panašią atsakomybę kaip ir bendrijos pirmininkas.
Jungtinės veiklos sutartyje, kuri patvirtinama notariškai ir įregistruojama Registrų centre,  numatoma, kaip patalpų savininkai tvarkys bendrus reikalus, valdys ir prižiūrės daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektus, kokius įsipareigojimus ir atsakomybę prisiima įgaliotasis asmuo. Įgaliotojo asmens vardu atidaroma banko sąskaita, jis valdo finansinius srautus. Jungtinės veiklos sutartis teisės aktų nustatyta tvarka registruojama Nekilnojamojo turto registre. Jungtinės veiklos sutartimi įgaliotasis asmuo namo bendrojo naudojimo objektų priežiūrą privalo organizuoti ir už savo veiklą gyventojams atsiskaityti taip pat, kaip ir bendrijos pirmininkas.

Bendrojo naudojimo objektų administratorius

Jei daugiabučio namo butų savininkai neatlieka savo pareigos, patys nesirūpina savo daugiabučiu – nesteigia bendrijos ir neinicijuoja jungtinės veiklos sutarties sudarymo, vadovaujantis įstatymais savivaldybė privalo skirti administratorių. Administratorius skyrimas yra kraštutinė priemonė, ja siekiama garantuoti tinkamą daugiabučio namo priežiūrą tol, kol savininkai nesiima jos organizuoti patys. Įstatymų nustatyta tvarka savininkų balsų dauguma visuotiniame susirinkime priimtas sprendimas yra pagrindas savivaldybei priimant sprendimus dėl administravimo skyrimo ar panaikinimo. Pastarąją valdymo formą pasirinkę daugiabučio gyventojai administratorių gali rinktis iš užsiregistravusių Jonavos rajone teikti administravimo paslaugas įmonių sąrašo, kurį sudaro ir viešai paskelbia Jonavos rajono savivaldybė. Šiuo metu administracijos direktoriaus įsakymu administratoriumi UAB „Jonavos paslaugos" paskirta 338 Jonavos miesto ir rajono daugiabučiams namams.

Svarbiausia administratoriaus funkcija yra įtraukti daugiabučio namo butų savininkus į jų turto valdymą, nuolat informuoti juos apie realią turto būklę, įgyvendinti civilinio kodekso, įstatymų ir kitų teisės aktų nustatytus privalomuosius reikalavimus, susijusius su bendrojo naudojimo objektų tvarkymu. Visus su daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų priežiūra ir tvarkymu susijusius klausimus administratorius turi spręsti visuotiniuose bendrasavininkių susirinkimuose. Administratorius atlieka nuolatinius namo konstrukcijų ir inžinerinių namų sistemų stebėjimus, pastebėtus defektus fiksuoja ir įrašo į namo techninės priežiūros žurnalus, surašo namo apžiūros aktus. Jų pagrindu rengiami metiniai ir ilgalaikiai atnaujinimo planai, atliekami privalomieji remonto darbai. Administratorius veikia vadovaudamasis norminiais dokumentais, reglamentuojančiais pastatų ir jų inžinerinių sistemų naudojimą ir priežiūrą. Išlaidas, susijusias su administravimu, turi apmokėti butų ir kitų patalpų savininkai proporcingai jų daliai bendrojoje dalinėje nuosavybėje, atsižvelgiant buto savininkui nuosavybės teise priklausantį plotą. Bendrojo naudojimo objektų atnaujinimui ir remontui renkamos kaupiamosios lėšos. Administratorius, pasibaigus metams, privalo duomenis apie kaupiamas lėšas pateikti butų savininkams. Savininkai turi teisę žinoti kam panaudotos surinktos lėšos, administratorius turi pateikti ataskaitas, sąmatas, atliktų darbų aktus.

Administravimas pasibaigia įregistravus daugiabučio namo savininkų bendriją ir jos įstatus arba sudarius patalpų savininkų jungtinės veiklos sutartį, taip pat kitais Lietuvos Respublikos civilinio kodekso nustatytais atvejais. 

Turto ir aplinkos apsaugos skyriaus informacija